城市旧区物业管理情况调查报告
3. 及时
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总结经验与教训,妥善解决易出现的各种问题
通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究,目前急需解决的几个问题如下:
◎ 物业收费
要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况,可采取的措施如下:
(1) 明确业主公约。事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式(物业费可以实行低取费、菜单式,按项定价的方式)实行由当事双方协商确定,制定本小区的业主公约,同时应注意公约不得违反当地的法律法规。政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权,这种“罚”款不同于“行政罚款”,而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任。物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”,“罚”来的款只能转入物业的公共维修资金和用于物业管理的费用支出,而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包。法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案。“公约”不仅约束业主,同时也是对物业管理企业的约束,在企业不能按要求管理物业时,业主同样可以依据公约的规定提出警告、“罚款”甚至终止合同。
(2) 在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施。
(3) 公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用,物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的,有关部门应给一定的费用。
(4) 物业管理企业可就地吸纳下岗职工,享受优惠政策,降低运行成本,把有限的收入用在服务上,同时也解决了这些业主交不起物业费的难题。
(5) 以政府补贴的形式,作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费。
(6) 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
(7) 控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区,一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司,这些公司的管理好,资源配置的能力强,直接管理成本低,从而即使物业管理费用低些也有利益可图。再者,公司管理得好,居民必然按时交费的就多,收缴率相应的就会提高。
(8) 加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动,加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六一”儿童节组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区人们跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小,但是它的作用和
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意义却不能轻视,通过一个个不同形式的活动,促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解,有益于小区和睦气氛的培养,有益于不少问题的解决。
(9) 可以采取物业缴费社会化的形式,让居民把物业费直接交到银行,为居民建立信用体系,对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁,同时,对物业公司也应实行信用机制,建立信用体系。如果物业公司不能履行职责,将拿不到管理费或少拿,以打消一部分按时交物业费业主的顾虑。
(10)政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策,对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植。如政府在税收等方面给予一定的政策优惠,同时拨出专款补贴给物业管理公司,保证物业管理公司能保本微利,在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场,从而扶植物业管理公司接手旧区的物业管理,形成良性循环机制,待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。
◎ 住房维修资金
要想成功地归集维修资金,彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式,实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式,保证房屋及其设备的正常使用和运行,各地应采取的措施主要有:
(1) 尽快出台相应的法律法规。如北京市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中规定:商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金,用以保障住房售后的维修管理。虽然现在有许多城市注意到了旧区维修资金的问题,但由于实施难度大,一些城市在政府规定中未涉及旧区维修资金的收取、管理和使用,各地应根据本地区的情况尽快出台相应的法律法规,以便有法可依。
(2)加大旧区维修资金的归集力度。国家有文件明确规定:“旧有公房出售时,购房者按购房款2%的比例,向售房单位缴纳维修基金”,因此,对旧区内公房转为私产的一定要进行维修资金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修资金统一归集的办法,使它们也纳入住房维修基金,进而形成统一、可靠、有效的住房保障机制,不断完善资金缴存程序,简化手续,使新老政策尽快并轨。同时还要对公有住房售后维修资金进行整合。
(3)建立完善的维修资金管理制度。维修资金涉及广大业主的共同利益,资金的管理、使用及归集要有一套严格的制度,设专门的管理机构。在物业专项维修资金的监管方面,广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度,即每一业主都有维修资金专用账户,广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况,并由专门的部门监督管理专项维修资金,以维护广大业主的切身利益,值得各地借鉴。
◎ 理顺 各部门的职责
物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系,搞好物业管理单靠一家不行,只有充分发挥政府主管部门的核心作用,各部门密切配合,共同促进才能实现。
在处理物业管理和社区管理的关系上,要充分依靠街
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道、居委会。物业管理是社区管理的基础,是社区服务网络的重要组成部分,也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下,理顺小区管理体制。
在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上,可按照新小区的办法进行管理。同时业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会,组织成立业主委员会。按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展,推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。
总之,在理顺物业管理和其他各部门的关系上,应以物业管理为主,其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理,改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象,为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环
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