大厦管理的成功经验及方法、管理模式

大厦管理的成功经验及方法、管理模式
 

大厦的管理是一项具体而又复杂的工作，中海物业公司几年来在管理的模式上进行了艰辛的探索，有成功的喜悦，也有失败的痛苦。我个人的总结是中海每一个在管物业项目所取得的成功，是集体努力工作的成果，体现着中海员工的心血。公司有自己的企业精神，有严格的质量标准，在高起点的基础上，培养建立了一支高素质的管理队伍。中海物业管理提倡奉献精神。每一个员工都有着高度的责任感。在大厦的管理中，我们严格执行公司统一的质量方针，工作中注意人尽其材、才尽其用，充分调动员工的积极性，管理处建立优胜劣汰的用人机制，用科学的管理制度来约束和指引员工。采取模块化管理方式，把整个管理工作科学系统的划分为17个指导模块；在实际工作中，又细化成25个操作模块，使整个管理工作有机地结合起来。通过标准化的操作，使不同岗位的员工明确其工作的内容、方式和职责；通过培训和自学，掌握必备的技能，使服务工作不断提升，逐步走向一个更高的层次。在大厦的管理中，我们正是执行了公司的上述管理模式，在工作中将真诚服务到永远、卓越管理至无限的质量方针，时刻体现在具体工作中，将前面所讲的大厦日常管理工作，用实际行动完美地展现在了业主的面前，取得大家的公认，使管理处的工作得到好评，提升了公司的信誉。

管理经验
 

1、 如何识别并阻止推销人员对大厦业户的干扰？
（1） 管理到位
①. 警示性告示：如“本大厦谢绝各类推销人员进入”、“推销人员不得进入本楼层”等；
②. 门岗、服务台及时劝阻：根据判断确认较明显的传销人员，在大堂或门口制止其进入大厦；
③. 巡楼保安检查到位：巡楼保安对楼内的游动人员细心观察，检查到位，即时带离已进入大厦的传销人员；
④. 联防监查楼内情况：通过清洁员工、维修员工、巡楼员工及时发现传销人员，并控制其行动，由保安来处理；
⑤. 业户举报：与业户单位保持联系，请他们发现传销人员时及时向管理处报告，管理处反应快捷，及时带离传销人员。
（2） 处理到位
①. 劝阻性：对未进入或刚进入大厦的传销人员；
②. 警告、带离：对办公场地内查获，业户举报、员工举报，行为较文雅的传销人员；
③. 收缴传销资料、带离：有较多传销资料，业户较反感，谈话举止不文明的传销人员，登记收缴资料后，强制带离大厦，资料可由其管理人员道歉后领回；
④. 收缴资料交派出所处理：对行为过激，传销资料内容不雅，有损社会文明的传销人员。
（3） 加强业户沟通理解
及时解决已出现的问题，通报已处理的情况，教育、引导业户支持管理处的工作，理解管理处对传销活动采取的措施。
2、 写字楼业户下班后未上锁如何处理？
（1） 检查到位
业户下班后，巡楼保安做楼层封闭检查时，应戴手套，合适的力度轻推一下业户大门，发现未锁，应立即通过门铃、电话联系确认室内是否有人加班，核实情况。
（2） 通知到位
核准情况，立即报告管理人员，通过业户预留联系人电话，通报业户，征求业户解决的方法。
（3） 果断锁门
对联系不到的业主或联系后业主不能返回锁门的业户，应由保安班长在不少于三个人的情况下，进入业户室内查看一下，确认未有偷盗现象后，做好记录，用保安队备用链锁将大门锁上，钥匙由班长保存。第二天在业户单位第一员工到场情况下，当面开门，并由业户单位在场人员签字确认。
（4） 注意事项
在情况不明的条件下，不得随意进入业户办公室，在进去前必须事先与管理处和业户联系人通话，征得同意并做有记录的前提下进入，进入后不得动业户室内的任何物品，如有偷盗现象，应立即退出室内，并按发现盗窃程序处理。
3、 节假日如何做好安全防范工作
（1） 节假日期间封闭式管理
周六、周日进入办公室场地人员必须登记，带出大件物品必须有单位证明，有人员进入必须对讲机通知楼层巡查保安，无人加班楼层必须封闭，严禁其他人员私自进入，楼内装修施工人员严禁到其他楼层或业户单元位置。
（2） 加强技术防范
关闭走火梯等消防通道门，对进出电梯实行24小时监控录像，楼内通道如有监控设备，应开机使用。
（3） 加强保安员巡查
利用人员巡查观察楼层内是否有不安全现象，是否有火灾隐患，是否有走动人员。
（4） 重大节日、长期假日
节前进行安全检查，书面通知业户——关好门窗，关闭电源、空调，向管理处报告本单位放假值班人员及时间安排的情况。管理处应安排好值班人员，并抽查执行情况。
4、 如何处理物业周边乱停乱放的车辆？
（1） 制度健全
对大厦周边停车现象应有明确的规定，在征得业主委员会同意的前提下，书面通知到全体业户，要有业主的签收单。对于违规者要有处罚，要有交通管理部门禁止停车的规定和标志，处罚原则上由交管部门执行，如业主委员会要求管理处可执行。
（2） 管理到位
对乱停车辆要有人制止、引导，临时接人车辆，司机不得离开车辆，对不服从管理车辆应讲明利害关系，通知交通部门处理，对于强行停车人员可采取锁车、教育、通知交管部门拖车等方式处理，对于打闹人员通知110来处理。
5、 如何处理乱张贴？
（1） 自己不要乱贴通知，对来人贴的及时清除，电话告诉对方再发现乱贴人员，将严厉处罚并交公安部门处理。
（2） 发动大家共同来管理，对于乱贴人员，大家来批评。
（3） 扣留乱贴资料，由对方领导来处理。
6、 如何防止高空抛物？
（1） 设警示性标识，如：严禁高空抛物，高空抛物伤人害己等。
（2） 向高空住户发有关高空抛物伤人案例的资料，小区设宣传栏，批评曝光此类现象。
（3） 向业主委员会建议，对业户一方面教育，第二方面对出现的事实做出处罚。
7、 发现可疑人员该如何处理？
（1） 严密监视，及时通报，向班长、管理处、派出所报告。
（2） 事实确凿的，立即控制可疑人员。
（3） 及时盘查，使可疑人员无机可乘，自行离开。
8、 非办公时间出租户搬家怎么办？
（1） 不予放行：
① . 劝阻改日搬；
② . 立即联系房主来处理；
③ . 问清搬家原因，登记有关证件。
（2） 给予放行：
①. 房主同意补办手续后，租户不欠任何费用；
②. 合同到期，租户有业户书面同意函；
其他特急原因，要登记清楚留有租户证件，一定数额的押金。