香港特别行政区大厦管理及维修工作守则

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5.1.1 构件部分(支柱、横梁、地板、结构墙及悬臂式露台／檐篷)如有裂缝、剥落、隆起或变形或钢筋有外露的情况，业主或业主法团须委聘一名根据《建筑物条例》注册的认可人士及／或注册结构工程师，以检验上述情况，如有需要，还须向建筑事务监督提交补救工程建议，以供考虑。

5.2 外墙

5.2.1 水泥批荡﹑混凝土表面﹑墙砖或其它饰面及纸皮石如出现轻微裂缝、损坏﹑剥落﹑隆起或分离的情况，必须加以修葺，包括拆除已损毁及松脱的部分。

5.2.2 窗盖﹑窗台﹑窗楣﹑建筑装饰﹑冷气机台架如出现轻微裂缝﹑损坏或剥落的情况，或金属架?蚀﹐必须加以修葺，包括拆除损毁及松脱的部分。

5.2.3 如有任何潮湿或水渍，必须找出和消除问题的源头。受影响的墙壁饰面必须加以修葺，包括修补或更换损毁的墙壁饰面。

5.2.4 损毁的护栏或栏杆必须加以修葺或更换。

5.3 檐蓬及露台

5.3.1 不得滥用檐蓬及露台，亦不得在这些地方放置过重的物品。这些地方不可以有任何附加物，亦不可作贮货用途。必须妥为保持这些地方干爽和有适当的排水。

5.4 内墙

5.4.1 混凝土表面如出现轻微裂缝、剥落或隆起的情况，批荡或其它饰面松脱，必须加以修葺，包括拆除损毁及松脱的部分。

5.4.2 墙壁表面如出现渗漏、水渍或发霉的现象，必须加以改善，并找出和消除问题的源头。受影响的墙壁饰面必须妥为修葺或更换。

5.5 地板及天花板

5.5.1 混凝土天花板如出现轻微裂缝、剥落或隆起的情况，或批荡松脱，必须加以修葺，包括拆除已损毁及松脱的部分。

5.5.2 如有任何渗漏，必须加以改善，包括找出和消除渗漏的源头。受影响的饰面必须妥为修葺或更换。

5.5.3 地板饰面如有任何损毁，包括有凹陷或隆起的部分，必须加以修葺及修补，包括拆除损毁的部分。

5.6 天台／平台

5.6.1 清除大厦天台／平台的积水。修葺损毁的天台／平台楼板，并在排水斜面铺上饰面，方便排水。

5.6.2 聘请防水工程承造商，改善已损毁的防水物料及／或伸缩缝，包括修葺或更换已损毁的物料。

5.6.3 修葺或更换天台／平台范围内已损毁的栏杆、护栏或护墙。

5.6.4 不得滥用天台／平台，亦不得在这些地方放置过重的物品。这些地方，不可以有任何大型而对楼宇的结构造成不良影响的附建物，亦不可作贮货用途。必须妥为保持这些地方干爽和有适当的排水。

5.7 门窗

5.7.1 修葺或更换已变形、生?或损毁的窗框及门框。

5.7.2 找出门窗附近有渗漏的地方并予以改善。如有需要，重新封好窗框与墙身孔口之间的缝隙。

5.7.3 修葺或更换任何损毁的玻璃窗和百叶气窗，包括油灰呈现硬化、玻璃压条损毁／掉失和玻璃破烂。

5.7.4 修葺或更换任何损毁的门窗配件，包括铰链、拉条、扣件、闭门器和锁。

5.8 排水渠

5.8.1 地面排水渠管如有下列损毁情况，必须加以修葺或改善

? 渠管装置损毁

? 渠管?蚀

? 渠管淤塞及生情况欠佳

? 渠管有植物生长

5.8.2 清理或改善任何淤塞或?生情况欠佳的地下渠管。

5.8.3 修葺或更换损毁的沙井盖。

5.8.4 管槽/道如有渗漏，必须查明原因及进行改善，包括把松脱的批荡妥为修补。

〔如发现上文第5.2至第5.8项的建筑构件有广泛或严重损毁的情况，业主或业主法团必须委聘已根据《建筑物条例》注册的认可人士及／或注册结构工程师，负责进行检验，并在有需要时，向建筑事务监督提交补救工程建议，以供考虑〕。

〔有关第5.1至5.8项，请一并参阅下文的注释第2至第4项〕。

5.9 违例建筑工程

5.9.1 不得在公用地方进行违例建筑工程、或改动工程或非法盖搭构筑物。

〔请参阅下文的注释第5项。〕

5.10 防烟门及消防门的管理

5.10.1 防烟廊、消防升降机大堂、楼梯、电掣房和冷气机房或同类危险装置机房的门，连同门铰、镶嵌玻璃和闭门器等，必须妥加保养。

5.10.2 这些门必须经常保持关闭。

5.10.3 这些门不得予以拆除或换上具有较低耐火时效性能的门，例如普通玻璃门。

5.11 火警逃生途径的管理

5.11.1 门闸不得向外开启以致阻塞出口路线(例如公用走廊、楼梯和后巷等)。

5.11.2 公用地方的门闸必须随时可以从内向外开启而毋须使用钥匙。

5.11.3 通往单梯楼宇天台的门必须随时可以从内向外开启而毋须使用钥匙。

5.11.4 防烟廊或楼梯不得安装抽气扇、冷气机或同类的装置。防烟廊或楼梯围墙不得开凿孔口，供安装上述装置或辟设门、窗之用。

5.11.5 出口路线不得受任何违例搭建物(例如支架、壁架、壁柜和贮物房等)所阻塞。

5.11.6 出口路线必须有足够照明，而所安装的照明设备必须妥加保养，确保操作正常。

5.12 耐火结构的管理

5.12.1 电掣房和冷气机或同类危险装置的机房墙壁必须保持状况良好，墙上不得开设没有防护的孔口。

5.12.2 楼梯间的电线和同类装置必须以具有耐火性能的墙或管道围封。这些墙和管道必须保持完整无缺。如果设有检修门，则这些检修门必须经常关闭。

5.13 灭火和拯救信道的管理

5.13.1 消防升降机大堂的墙壁必须保持状况良好，墙上不得开设没有防护的孔口。

〔有关5.101至5.134项，亦请参阅下文的注释第4和第5项。〕

5.14 公共电讯和广播服务装置

5.14.1 设于大厦公用部分用以接驳公共电讯和广播服务的电缆和设备的导线设施(包括立管、导管、电线管、电缆托架、接线箱和设备房等)，须时刻保持良好合用的状况，并加以防护，使免受火灾、水浸及遭人恶意破坏等情况。

5.14.2 电讯和广播服务导线设施的提供、接驳及使用，必须按照电讯管理局于一九九五年五月发出的《业主、物业发展商及产业经理就物业发展提供设施以接驳公共电讯及广播服务的指引》进行，并符合该指引其后修订的各项规定。

注释：

1. 以上为大厦管理的技术准则。即使已遵照这些准则办理，未必等于已完全符合其它适用于楼宇安全和消防安全的法例规定。业主和业主法团须尽可能就所涉的技术标准和有关法例，寻求专业意见。

2. 在确定大厦是否需要进行基本保养和修葺工程时，须考虑有关损坏的范围和位置。所有修葺工程最好由根据《建筑物条例》(第123章)注册的一般注册建筑承建商负责。

3. 如果大厦因日久失修，或本身的改动程度已引起公众安全问题，建筑事务监督可根据《建筑物条例》(第123章)的规定采取执法行动，并?令业主或业主法团进行所需的勘测、修葺或修复工程。

4. 有关逃生途径、灭火和拯救信道和耐火结构的技术标准，请参阅下列由屋宇署编制的守则及其后的修订 —

(i) 《1996年提供火警逃生途径守则》

(ii) 《1995年消防和救援进出途径守则》

(iii) 《1996年耐火结构守则》

5. 有关楼宇或楼宇内受违例建筑工程影响的部分的修复准则，请参阅建筑事务监督核准的建筑图则及／或《建筑物条例》(第123章)的规定。

6.0 斜坡安全

6.1 业主须根据土木工程署辖下土力工程处所编印的岩土指南第五册《斜坡维修指南》，维修所负责的任何斜坡或挡土墙，以确保其状况良好。

7.0 电力、气体、升降机及自动梯装置

7.1 大厦公用部分的任何电力装置、气体装置、升降机和自动梯，均须按照有关法例规定及由机电工程署署长所颁布或批核的实务守则加以维修。

7.1.1 电力装置

? 《电力条例》(第406章)；

? 《电力(注册)规例》(第406章，附属法例)；

? 《电力(线路)规例》(第406章，附属法例)；及

? 《电力(线路)规例工作守则》。

7.1.2 气体装置

? 《气体安全条例》(第51章)；

? 《气体安全(气体供应)规例》(第51章，附属法例)；

? 《气体安全(装置及使用)规例》(第51章，附属法例)；

? 《气体安全(杂项)规例》(第51章，附属法例)；

? 《气体安全(气体装置技工及气体工程承办商注册)规例》(第51章，附属法例)；及

? 气体应用守则之六﹕商业楼宇内作供应饮食用途之石油气装置规定。

7.1.3 升降机及自动梯

? 《升降机及自动梯(安全)条例》(第327章)；

? 《升降机及自动梯设计及建造实务守则》；及

? 《升降机及自动梯检验、测试及保养实务守则》。

附录 (一)

附表1

[第2条]公用部份

1. 外墙及承重墙、地基、柱、梁及其它结构性支承物。

2. 围绕通道、走廊及楼梯的墙壁。

3. 屋顶、烟?、山墙、雨水渠、避雷针、碟形?星天线及附属设备、天线及天线电线。(由1993年第27号第38条修订)

4. 护墙、围栏及边界墙。

5. 2个或多于2个单位共享的通风口。(由1993年第27号第42条修订)

6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水处理设施、排水渠、粪管、废水管、沟渠、水道、雨水渠、导管、落水管、电缆、阴沟、垃圾槽、卸斗及垃圾房。(由1993年第27号第38条修订)

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