“三段式”释法 化解物业欠费纠纷

       徐汇区法院的一项最新统计数据显示，近两年来物业公司起诉业主的欠费纠纷数量剧增，此类案件集中诉讼多、案结事难了。为防止物业公司与居民矛盾激化，徐汇区法院创新“三段式”释法方式化解物业欠费纠纷。

　　据统计，徐汇区法院去年共受理物业管理纠纷1109件，比上一年增长近50％，今年1—10月受理1290件，同比增长44％，案件以物业欠费纠纷为主。而业主拒付物业费的原因，主要是对物业服务质量不满，对部分收费标准存有异议。还有一些案件中，被告方为商品房小区内的售后公房业主，他们不愿按照商品房物业管理标准缴纳物业费，一些空关房屋的业主则认为自己没有享受过物业服务，还有的业主与物业公司发生过各种纠纷，比如家中发生盗窃物业不索赔、物业代收快递导致丢失等，因而拒付物业管理费。

　　承办法官坦言，这类案件的难点在于“案结事难了”。如石龙路某小区120户业主因多年未缴物业费，先后被管理该小区的三家物业公司多次告上法庭，有几户业主甚至一年中当过多次被告。究其原因是业主对物业管理服务的期望与物业管理的实际状况有差异，业主往往以拒付物业费的方式“对抗”物业管理公司。此外，不少物业公司出于起诉便利等原因，常常集中起诉数名业主，同一批次的案件多达数十件甚至数百件，这种情况下业主可能会联合起来，由此形成群体诉讼。

　　为此，徐汇区法院专门成立住宅类物业欠费纠纷速裁组，对此类案件进行诉前调解和速裁。该院还创新性推出诉前、判前、判后“三段式”释法方式，向原被告双方解释法律，引导业主遵守物业管理规定和业主公约，履行缴费义务，并指导物业公司改进管理服务。东泉路某小区两家物业公司在交接过程中因物业费产生纠纷，老物业将新物业和一批业主一起告上法庭，案件涉及三方十几名当事人。为不激化矛盾，承办法官多次启动诉前调解，让两家物业公司达成调解协议完成交接工作，并多次召集业主开会平息矛盾。判决后，法官还走进小区，帮助新物业公司制定规章制度、改善物业管理。

　　法官在审理集中诉讼案件时，针对多数业主对物业公司服务质量不满却无法举证的情况，一方面通过居委会等基层组织了解实情、提出整改意见，另一方面加强对物业公司的劝服工作。一些物业公司主动减免部分物业费，或与业主达成和解后撤诉，避免了矛盾激化。

　　因为房屋空置、业主外出等客观原因以及业主故意躲避、恶意拒收等主观原因，这类纠纷往往存在“文书送达难”问题。法官开展多途径、多层次的送达工作，不仅利用庭外时间集中上门送达，还对个别恶意拒收邮政送达的业主依法实行留置送达，对多次无法送达的案件，则会走访当地居委会、派出所了解情况，不少业主被法院工作态度所感动，最终同意调解。