高校物业管理初探

随着高校后勤社会化改革的逐步深入，原有的后勤行政管理模式越来越不能适应高校发展的需要，并且成为制约学校发展的严重阻碍因素。而由此产生的一种新型的后勤管理模式逐步被各大高校所采取，哪就是聘请专业的、规范化的物业管理企业来全面提供后勤相应的配套服务，保障后勤体系的运行，推动高校的发展。本文就高校的物业管理谈一点粗浅的认识：

南昌大学在后勤社会化改革中是走在较前的学校之一，也是改革较彻底的学校之一。而由这产生的南昌大学天健物业管理有限公司便是其改革的一个产物。在伴随南昌大学后勤改革的同时，天健物业已经走过了三个多年头的风风雨雨，也在逐步的探索着高校的物业管理，在三年中，天健物业积累了一些浅薄的经验。

理念的创新

改革之前，后勤管理实行的是一种纯行政型的管理体制，福利型的供给服务方式以及人、财、物等资源的计划配置。随着教育事业的发展以及师生员工对服务期望值的不断提高，这种模式越来越难以适应，并严重的影响了后勤与社会化接轨的速度，影响高校的发展。而由之产生的一种新的模式，新的理念――“服务”则逐步被广大师生、员工所接受与认可。天健物业管理有限公司在这个理念上实现了创新，提倡以服务为主，管理为辅的工作理念，并打出任“您的事就是我们的事，您的小事就是我们的大事”以及“诚心待人、热心服务、细心工作、耐心解释”的四心服务标准。在运行的年中被广大师生所认同，并使服务理念深入到每个人员当中。

运作模式的创新

后勤改革之前，所采取的是一种分散的、片面的、临时性的运作模式，它未能全盘的考虑高校师生员工的需要，而改革所引进的物业管理公司是一个社会企业，它在对后勤提供配套服务时必须走市场化、公司化的道路，实现社会效益与经济效益的最大化。天健物业管理有限公司在对南昌大学进行物业管理时实现了自己的管理模式：

首先，在运作模式上，它集管理、经营、服务于一体，不仅全面接管了南昌大学的保安业务、保洁业务、水电业务、维修业务、绿化业务等，并且提供诸如校园游览车等服务内容。在为公司带来利润的同时又给广大师生提供了一个便捷的交通工具，实现了社会效益与经济效益的统一。

其次，在对所接业务的管理模式上实现了创新。不同于以往的“大锅饭”模式，天健物业采用了一个“区域管理模式”即一个管理人员全面负责一个区域（教学区域、公寓区、实验楼区、教工宿舍区、办公楼区等）实现管理的责任制，明确管理职责，签订责任状。（管理面积可由一万到十万平方米不等）。这种模式不仅便于管理，亦能分清责任，同时，在实现区域与区域竞争时能产生良好的激励作用。

完善企业自身的制度建设

高校后勤改革引进物业管理公司固然是一个创举，但是一个所引进物业公司是否规范、专业、完善则直接决定了后勤服务保障体系的成与败。为此，一种专业化程度高、规范化管理、并且有较强大的发展潜力和较高的知名度、美誉度的物业公司竞相被各大高校所聘请。天健物业于2003年开始入驻南昌大学。在短短的三年内，它实现了质的飞跃。

首先，从企业规模上来看，它在三年内由一个管理面积几万平方米扩展到如今的八十多万平方米，公司员工由创建初的十几个人速增到如今的五佰多人，管理的内容也由当初的保安、保洁服务增加到如今的保安、保洁、维修、绿化、水电、特约等一体化。在机构上也由原先的一个办公室扩展到如今的总经理室、行政办公室、财务部、质保部、人力资源部、保洁部、保安部、维修部、客户服务部。

其次，从企业的制度化建设来看，天健物业亦有较大的提高。从开始的几职责增加到如今的几十个制度、几十个职责以及大量的工作流程和质量记录。并于2005年8月顺利通过ISO9001：2000版的质量体系认证。这从根本上规范了公司的运作体系，保障了服务体系的正常运作。

第三，从人力资源上看，天健物业有着一批高素质的人才。高素质人才是实现物业管理现代化的基本条件。公司一方面引进专业的人才，另一方面狠抓人才培训和教育，鼓励员工实习创新技能和现代管理方法，并将员工培训作为核心工作来抓，形成一个自我培训，自我开发的人才机制。实现全体员工的持证上岗。同时，派遣自身的管理人才进行专业训，达到双向促进，能教能学，并加强与优秀小区、优秀企业的联系，通过参观、学习、交流等提高物业管理水平，促进管理工作、服务工作、经营工作水平。实现科学规范管理，提供高效的服务。保证安全文明的环境，有关持续发展的追求，建立一支既懂技术又善管理，优质、精干的高校物业管理队伍。

制定适合本身的工作战略

后勤服务不是一个单项的、简单的工作内容，它是一个系统的、全面的工作。它要求物业公司必须找到一个实际的、可行目标定位。

首先，在市场定位上要确，高校物业管理拥有庞大和稳定的市场。区别是社会上企业追随求的利润最大化，高校物业管理除了要求企业提供直接满足学校后勤需要的服务外，还要不断的开发一些潜在的、隐含的需求。培育校园消费市场，满足未来的需求。为此，要围绕高校培养人才的这个中心，满足高校教育人、培养人的需要。这些需要的多样性必然要求物业管理公司在注重经济效益的同，还要注重社会效益。通过多种经营增加服务项目和范围，以优质服务促进经济效益的提高。

其次，高校物业管理应走规模化道路。物业管理本身就是一个微利行业，加之高校教育规律的约束和高校本质，决定了高校物业管理更是微利。为此，高校物业管理企业没有效的规模势必会造成管理成本的增加。无法最大限度的创造经济效益，因此，规模效益在高校物业管理中就显得尤为重要。客观上要求高校物业管理企业走规模化的发展道路。

做好关系的协调

高校物业管理不是一般的社会企业，它仍具有教育属性。故物业公司必须接受国家教育主管部门和高校行政部门的指导和监督。物业管理服务质量的好与差是通过全体服务对象的反映才得以体现出来。为此物业公司与服务对象的关系，物业公司与服务对象的沟通渠道则显得尤为重要。这就要求物业管理企业在做好本身工作的同时必须搞好各项关系的协调。为公司的运作创建一个和谐的工作环境。同时，关系的协调将公为公司带来一个最迅速、最实用的信息渠道。

高校后勤的社会化改革是一个深刻的体制变革，是一项系统工程，作为物业管理企业更应抓住这个改革的契机，利用自身的竞争优势，在高校后勤服务中寻找切入点，通过市场化运作，契约方式控制服务质量和价格。为高校提供后勤保障，这种模式不仅可以完全实现后勤与学校彻底的分离，推动高校社会化进程，也是物业管理行业开拓新的领域的契机。