租金和消费者导向的计划

一、 租赁导向的经营计划
购物中心经营计划如采取卖场租赁收取租金的经营模式，购 物中心的经营绩效与购物中心的开发经营者就不具备直接的关联 性。不如采取营业额抽成的方式，集客力的消长，立即刺激购物 中心的开发经营者采取新的因应策略或调整经营计划，有效改善 购物中心的缺点。但采取租金导向的经营计划，开发经营者可获 取较为稳定的收益，尚且经营计划的规划与执行困难度较低，把 大部分的重心移向各个商店，达到若干强枝的效果。若购物中心 招商能达到各个商店具有强的集客力，商圈内客层、人潮易于掌握则采行的成功机会较高。此外，如有与捷运站或高速铁路站联 合开发的环境条件也是属于这一类。租金导向的经营计划，由于初期小店铺的经营者观望，租金太高将限制商店的 经营，然而购物中心的开发经营者大量的成本投入，商圈及客层定位所计划的业种安排亦处于受消费者肯定的阶 段，成本的回收又是当务之急，租金太低亦将伤害整体经营，因此形成平行思考的不利状况，很难得到一致的利益 交集。
二、消费者导向的经营计划
购物中心的经营计划不但基于消费者导向的全方位经营计划，更重要的是动态的掌握主要客层结合于社区发展之中。从商圈调查，客层选定为起点可以证明消费者导向的经营计划的必要性。购物中心消费者导向的具体经营模 式，招商进驻经营的条件采取业绩抽成的单一模式，如此该购物中心的经营状况与开发经营者息息相关，等于开发 经营者必须承担大部分的经营模式，不但必需要有强而有力的开发经营者，更需要有一套完整有效的经营管理制 度，否则失败率将大幅提升。
把消费者导向的精神结合于经营计划是自始至终的做法，尤其在初期由于顾客的习惯，“肯定形成期”的业绩 处于起步阶段，可使各商店亦不必有过多费用的负担，以便培养足够的能力与信心奔向成熟的阶段，亦可免除招商 踌躇不前的缺点。另一方面亦为前述经营开发者承担更大风险的原因，同时经营开发者为降低风险，必然物实地经 营商圈，努力地以满足消费者争取更大商机。一个可行有效的经营计划为购物中心的成功注入极大的推动力。再从 投资估价的领域分析，惟有结合经营效益才足以反映经营效益的精神，投资效益在收支平衡后，立即通过还原率的 乘数效果反映出来，它对于租金回归投资资本的机会成本普遍不足的实际情况，能具体有效地改善。本经营计划模 式缺少商店经营绩效与开发经营者的结合，开发经营者风险太高也缺乏投资开发的诱因，因此衍生折衷的经营计 划，以吸收前述二种经营计划的优点。
消费者导向设计合理、租金及营业额抽成、折衷式的经营计划的特色在于开发经营者必须投入开发经营者的行列，各商店不但是必需顾及独立的特色形成集客力的一员，也是投入整体经营绩效经营的一份子，创造整合性的绩效。这些特色成为开发经营者内部最大的助力，再结合专业的团队，落实消费者导向的具体作为，塑造及改良经营 模式，配合同中求异，异中求同的管理制度导向成功之路。