物业维修管理-供暖设备维修养护管理

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一、供暖设备维修养护年度计划的制定
　　工程部管理组通过对过去一年设备运行情况记录的总结，结合运行组与维修组的意见，负责组织制定《供暖设备设施维修养护年度计划》，工程部经理负责审核该计划并检查该计划的执行情况。供暖设备设施维修组具体负责该计划的实施，公共事务部负责通知有关用户关于停止供热的情况。

　　二、锅炉房内燃烧机的维修养护
　　燃烧系统内的电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器，点火变压器、电磁阀，控制器等每季度进行一次维修养护，其具体内容如下：

　　1.电动机及风机

　　检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于0.2ＭΩ则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。

　　2.油泵

　　检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用压力表测试出油压力，最高不允许超过2ＭＰa，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。

　　3.点火电极

　　检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。

　　4.喷嘴

　　清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。

　　5.光电探测器、点火变压器

　　检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。

　　6.电磁阀

　　用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，如已老化或损坏，则应更换。

　　7.控制器

　　用干布擦拭(或用空气吹)来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。

　　三、锅炉本体的维修养护
　　锅炉本体的维修养护每半年进行一次，常用的保养方法有湿法保养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。

　　1.湿法保养

　　首先将热水锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物，关闭锅炉的所有阀门、孔门，将软化水注入锅炉，并将配制好的氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉；然后在微火下把锅炉水加热到100℃，让水中气体排出炉外，当锅炉水从空气阀冒出时，关闭空气阀、给水阀、炉门及挡板，将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般方法为每吨水加入氢氧化钠5～8ｋｇ或磷酸三钠10～12ｋｇ。锅炉水应每周定期取样化验一次，以保证水中有过剩的碱度。若碱度降低时，应适当补充碱液。严寒地区不适于采用湿法保养。

　　2.干法保养

　　热水锅炉停炉时间较长时，宜采用干法保养。

　　首先将锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物后，将软化水注入锅炉，并将锅炉用微火升压至0.1MPa后停止燃烧；当炉膛温度及压力降低后，再打开排污阀将锅炉水放净、利用锅炉的余热将锅炉烘干；然后在锅筒集箱式炉膛内放置干燥剂，关闭所有阀门、孔门，并将锅炉密封好。

干燥剂一般用生石灰或硅胶，生石灰用量为每立方米体积放2～3kg，硅胶每立方米体积放1～3kg。干燥剂应盛在敞口容器内，放置要均匀；以后每隔1～2个月检查一次，硅胶失效后可重新烘干再用。

四、锅炉附属装置维修保养要领
　　锅炉附属装置的维修保养一般每季度进行一次。

　　1.水泵机组

　　维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。

　　2.电气控制系统

　　消除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查动作是否灵敏，检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，储油箱、热水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活，清除储油箱里的污物和积水，清除热水箱里的污物。

　　五、室内外供热管网的维修养护
　　室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。

　　室内供热系统一般采暖期到来之前试暖时进行维修养护，出现问题，由用户报修、维修人员依程序进行维修处理。

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