物业入伙办理业主收楼手续全过程实务指南

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第六条:本会不设编制、不设财务、不从事任何经营活动。
第二章 组织及职责
第七条:本会由业主大会选举产生,对业主大会负责。
第一届业主委员会,由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会,筹委会推荐本会候选人名单,提交第一次业主大会选举产生。
第八条:本会设委员__名,其中主任__名,副主任__名,本会主任、副主任在全体委员中选举产生。
本会聘任执行秘书(或秘书长)一名,负责处理本会日常事务。执行秘书可以是,也可以不是本会委员。
本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。 
第九条:本会权利。
1.召集和主持业主大会;
2.与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法;
3.采用招标或其他方式,聘请物业管理单位对本物业进行管理,并与其签订物业管理合同;
4.与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概预算及决算报告;
5.检查、监督物业管理单位的物业管理工作;
6.修订业主公约、本会章程。第十条:本会义务。
1.筹备业主大会并向业主大会报告工作;
2.执行业主大会通过的各项决议;
3.贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定,对住用户开展其他有关法律、政策规定,对住用户开展多种形式的宣传教育;
4.保障本物业各项管理目标的实现;
5.执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;
6.本会作出的决定,不得违反法律、法规政策,不得违反业主大会的决定,不得损害业主公共利益。 
第十一条:本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十二条:下列人员经本会决定可获得适当津贴:
1.本会主任;
2.本会副主任;
3.本会执行秘书;
4.本会同意的其他人员。
第三章 会议
第十三条:本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。
第十四条:本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知及有关材料传达每位委员。委员因故不能参加会议的,可以一次性书面委托代理参加。
第十五条:本会会议由主任召集、主持,主任因故缺席时,由副主任主持。
第十六条:本会召开会议时,可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议,但上述人员没有表决权。
当本物业有三分之一以上为出租时,必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员,并通知其列席本会会议。
第十七条:本会会议决定问题,采取少数服从多数的原则。
会议进行表决时,每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时,由主任或会议主持人在自己已投过的一票外,再投一票决定票(赞成票或反对票),但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。
第十八条:本会执行秘书必须作好每次会议记录,并由会议主持人签署后存档;涉及物业管理重大问题时应由与会的全体委员签署。
第四章 委员
第十九条:本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数,最多不超过11人。
第二十条:本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强,有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。
第二十一条:本会委员每届任期三年,可以连选连任。
第二十二条:本会委员的撤换、增减,由本会会议通过后,提交业主大会通过。
第二十三条:有下列情况的人员不得担任本会委员,已担任的须停任,并由下次业主大会确认:
1.个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产三年内的; 
2.因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力的;
3.无故缺席会议连续三次以上的;4.已不是业主的;
5.因违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的;
6.其他不适宜担任本会委员的情形的。
第二十四条:任何委员停任时,必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、账簿以及属于本会的所有物件移交给本会。
第二十五条:各委员的权利和义务。
(一)权利
①参加本会组织的有关活动; 
②选举权、被选举权和监督权;
③参与本会有关事项的决策;
④对本会的建议和批评权。
(二)义务
①遵守本会章程;
②执行本会的决议,完成本会交办的工作;
③参加本会组织的会议、活动和公益事业:
④向本会的工作提供有关资料和建议。
第五章 经费与办公用房
第二十六条:本会的经费由物业管理服务费中支出。
第二十七条:本会的经费开支包括:业主大会和本会会议;有关人员的津贴;必要的日常办公等费用。经费收支账目由物业管理公司负责管理,每季度向本会汇报,每年度向业主公布。
第二十八条:本会的办公用房按当地政府规定解决。
第六章 附则
第二十九条:业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第三十条:本会的解散与终止,依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第三十一条:本章程经业主大会通过后生效。

小区业主公约
【概念解说】
业主公约是小区业主共同遵守的行为规范和准则。它是为了保障物业的安全与合理使用,维护各业主的利益而制定的。业主公约一般在预售中先由开发商或物业管理公司参照政府规定文本制定,业主委员会成立后,进行修订和补充。小区业主公约经业主委员会通过后,对各业主具有法律约束力,应遵守。但开发商自行制定除外。
【内容格式】
根据建设部的有关规定.一份《为主公约》起码应包括以下内容： 
1.大厦或小区物业的基本情况;
2.业主大会的召集及议事规则; 
3.业主的权利;
4.业主的义务;
5.物业的维护、维修及管理事项; 
6.对物业管理公司的管理或监督;
7.费用及交纳约定;
8.业主的行为准则及违约责任等。
【范例参考】
深圳市住宅区业主公约
　　为加强住宅区各类物业管理,保障本住宅区物业的安全与合理使用,维护住宅区的公共秩序,创造良好的生活环境,同意签订本公约,并共同遵守。
一、本住宅区情况
1.地点:__区__路。
2.总占地面积__平方米。
3.总建筑面积:__平方米,其中:住宅__平方米,非住宅__平方米(商业用房__平方米,其他__平方米)。
4.楼宇__栋__套;其中:高层楼宇__栋套.多层楼宇__栋__套；
5.业主数量:__个。
6.管委会财产:
(1)公用设施专用基金:__元。
(2)物业管理用房__平方米,中：管委会__平方米,物业管理公司__平方米。
(3)商业用房__平方米。
(4)其他。
7.公用设施及公共场所(地)状况:
(1)道路:车行道__平方米:人行道__平方米。
(2)园林绿化地面积:__平方米。
(3)教育设施:中学__所,建筑面积__平方米;小学__所,建筑面积__平方米。幼儿园__所，建筑面积__平方米。
(4)文体设施:文娱活动中心__个,建筑面积__平方米;网球场__个,占地面积__平方米;门球场__个，建筑面积__平方米；儿童游乐场所__个,占地面积__平方米。
其他：
a、
b、
c、
⑸路灯__盏；庭园灯__盏；其他灯a、__b、__。
⑹污水检查井__个；排污管__米；雨水检查井__个，雨水管__米；化粪池__座；明沟__米；暗沟__米。
⑺消防水泵头接口__个。
⑻停车场__个，总占地面积__平方米，车位__个。
⑼综合楼__座，建筑面积__平方米，其中：a、__b、__。
⑽室内菜市场__个，建筑面积__平方米。
⑾邮电局（所）__个，建筑面积__平方米。
⑿影剧院__座，建筑面积__平方米。
⒀医院__座，建筑面积__平方米。
⒁其他。
以上所有公用设施和公共场所（地）有__、__、__项已竣工交付使用，有__、__、__项尚未竣工或交付使用，预计__年__月可交付使用。
8、其他事项：
⑴
⑵
⑶
二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式
1.业主大会的召集:
(1)第一次业主大会在住宅交付使用旦人住率达到50%以上时,由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集,选举产生管委会。
a.由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会),筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加。
b.筹委会根据有关法规规定,在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单,并作好大会议程、资料准备等工作。
c.筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程序及管委会候选人名单等在住宅内公告。
d.筹委会主任按规定的程序主持业主大会,选出第一届管委会委员,完成大会各项议程。
e.第一届管委会产生后,经市政府社团登记部门核准登记成立,依法行使各项权利。
f.住宅区所有技票权的己人住业主,均应按筹委会公告要求,按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利.承担法定责任。
g.各业主明白如不出席业主大会并参加投票表决,将由自己承担由此而产生的一切后果。
(2)管委会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

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